Wie funktioniert die Wertermittlung bei Immobilien?

Wertermittlung bei Immobilien

In der Rechts- und auch Wirtschaftssprache wird eine Immobilie als ein unbewegliches Sachgut bezeichnet, also ein Grundstück oder Bauwerk. Handelt es sich um ein Grundstück, dann wird eine solche Immobilie auch als Liegenschaft bezeichnet. Bei einem Anwesen handelt es sich in der Regel um ein unbebautes Grundstück.

In der Immobilienwirtschaft gibt es verschiedene Berufssparten. Dazu zählen unter anderem die Immobilienmakler, die Hypothekenbanken, die Versicherungen, die Immobilienfonds und letztendlich auch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.

Die Unterbegriffe

Je nach Nutzung werden Immobilien differenziert. Es existieren hier Unterbegriffe.

  • Wohnimmobilie: Ein Gebäude, das ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird
  • Gewerbeimmobilie: Ein Gebäude, das ausschließlich oder überwiegend für gewerbliche Zwecke genutzt wird
  • Sozialimmobilie: Gemeint sind Gebäude, die der Erkennung, Behandlung und Vermeidung von Krankheiten dienen. Es können aber auch Gebäude sein, die der Unterbringung, Betreuung und der Pflege von Personen dienen.
  • Spezialimmobilien: Eine Immobilie, die für einen bestimmten Zweck erstellt wurde, z. B. ein Hotel
  • Betriebliche Immobilie: Sind Immobilien, die von Unternehmen nicht zum Zwecke der Kapitalanlage, sondern zur Nutzung errichtet und betrieben werden.
  • Renditeimmobilie: Eine Immobilie, die ausschließlich der Verzinsung des investierten Kapitals dient.
  • Serviceimmobilie: Eine Immobilie, die der Erbringung von Dienstleistungen dient.
  • Betreiberimmobilie: Grundstücken mit Gebäuden, dass durch den Betreiber genutzt werden muss.

Besondere Regelungen bei Immobilien

Der Erwerb von Immobilien

Erwerb von Immobilien

Da Immobilien in der Regel unbeweglich sind, unterliegen sie im Gebrauch, in der Bestimmung und auch in den gesetzlichen Bestimmungen einer beweglichen Sache. Beim Kauf oder der Eigentumsübertragung sind drei Dinge wichtig

  • Notariell beurkundeter Kaufvertrag
  • Notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang
  • Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch

In Deutschland bewegen sich die Kaufnebenkosten zwischen 9,07 und 15,14 %.

Eine Immobilie kann wie eine bewegliche Sache mit Rechten belastet sein. Dazu gehören Grundpfandrechte wie etwa Hypotheken oder auch Dienstbarkeiten, welche sich in einem Wegerecht äußern. Dazu können aber auch Regelungen zum Wasserrecht zählen. Gibt es mehrere Belastungen, dann haben diese untereinander eine Rangordnung.

Die Besteuerung von Immobilien

Bei einem Grunderwerb fällt eine Grunderwerbssteuer an

Für Grundstücke ist immer eine Grundsteuer zu zahlen, die vom Einheitswert der Liegenschaft abhängig ist. Hier gibt es nur ausnahmen für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen.

Die Finanzierung von Immobilien

Ein Teil des Kaufpreises für eine Immobilie kann von einem Kreditinstitut durch einen Kredit finanziert werden. Ein solches Hypothekendarlehen nennt man auch Immobilienfinanzierung. Zu den Auszahlungsvoraussetzungen gehört unter anderem eine Eintragung von Grundpfandrechten auf die entsprechende Immobilie.

Die Akteure am Immobilienmarkt

Der Immobilienbestand eines Unternehmens

Zahlreiche Unternehmen verfügen über selbst genutzte Immobilien, für die keine Miete gezahlt werden muss. Ein Verkauf solcher Immobilien ist sehr häufig ein Bote für den Niedergang des Unternehmens.

Die Immobilienaufkäufer

Diese werden auch Immobilieninvestoren genannt. Sie kaufen Bestandsimmobilien auf. Die Immobilien werden nicht selbst genutzt und es besteht auf kein weiteres persönliches Interesse. Das Ziel liegt viel eher darin, durch Modernisierungen die Mieteinnahmen zu steigern.

Die Wertentwicklungen und die Schwankungen

In den ersten 10 Jahren sind Wertminderungen bei Neubauten von 20-50 % keine Seltenheit. Wird dies aber langfristig in Bereichen von 30 Jahren betrachtet, dann kann es zu einer Wertsteigerung kommen.

Eine Immobilie ist immer dann attraktiv, wenn die erzielte Miete hoch genug ist, alle Kosten und auch die Wertminderungen auszugleichen.

Die verschiedenen Kategorien der Wertentwicklung

  • Keine wirtschaftliche Nutzung (Land- oder Forstwirtschaft)
  • Eine beabsichtigte Nutzung (Bauerwartungsland)
  • Rechtlich abgesicherte Nutzung
  • Vorbereitete Nutzung (erschlossen und parzelliert)
  • Eine erste Nutzung (unbenutzter Neubau)
  • Bestehende Nutzung
  • Nicht mehr bestehende Nutzung (Leerstand)

In den ersten fünf Punkten wird sich der Wert der Immobilie stetig erhöhen. Ab dem sechsten Punkt steht eine Wertminderung an und ab dem siebten Punkt sinkt der Wert drastisch.

Günstig auf den Wert wirken sich auch die Nähe von Schulen sowie Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen aus. Positiv ist auch ein Bebauungsplan, der weitere Bebauung auf dem jeweiligen Grundstück erlaubt. Wird das Gebiet das erste Mal erschlossen, dann muss ein Streifen an die Stadt abgetreten werden, damit die Gemeinde Straßen bauen und Leitungen verlegen kann.

Wertmindernd wirken sich auch Altlasten auf eine Immobilie aus. Wenn zum Beispiel eine Ausweisung als Naturschutzgebiet besteht, dann wirkt sich das auf jeden Fall wertmindernd aus, denn dann wird sehr oft ein Bauverbot erlassen. Auch der Begriff Denkmalschutz und bestehende Mietverhältnisse können sich wertmindernd auswirken.

Die Wertermittlung

In Deutschland ist die Ermittlung eines Immobilienwertes über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung) geregelt. Für die Ermittlung von Immobilienwerten gibt es verschiedene Verfahren

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Für jedes Verfahren sind amtlich zugelassene Sachverständige bindend. Es gibt hier aber auch sogenannte nicht-nomierte Verfahren, wie etwa das DCF-Verfahren, das gerade bei internationalen Transaktionen genutzt wird.

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